Для ОСББ прибудинкова територія – це як для доброї ґаздині клаптик поля під хатою, де росте петрушка, огірки та морква: вискочив на грядку, зірвав і одразу у борщ. Саме так розхвалює міська влада перспективи, пропагуючи створення ОСББ та органів самоорганізації населення (ОСН). Мовляв, мешканці будинку окрім того, що отримають у співвласність багатоквартирний будинок, стають власниками землі із суміжною територією, на якій він розташований. Більше того, владці, аби якнайшвидше зняти із себе зобов’язання з утримання прибудинкових територій, люблять розповідати мешканцям, що після того, як їхнє новостворене ОСББ отримає документи на передачу у спільну власність прибудинкової землі, вони все тут зможуть облаштувати, як їм заманеться. Звісно, для когось клаптик землі для квітника чи грядки кропу та петрушки – найкращий варіант використання «халявної» площі. Та комусь заманеться поставити тут гараж або дитячий майданчик, або й цілий кіоск для торгівлі пивом. Для багатьох це – заманлива пропозиція.

Однак, разом із тим, що мешканцям доводиться самотужки усе облаштовувати на прибудинковій території, їх ще й зобов’язують за власний кошт виготовити всю необхідну документацію. І далеко не одразу влада розповідає ініціаторам створення ОСББ, скільки їм ще доведеться вкласти власних коштів у те, аби отримати землю біля будинку в свою власність. В результаті за 10 років в Україні було оформлено лише 994 прибудинкові території, тоді як кількість ОСББ сягає 18 000. На Волині ж з 375 об’єднань за станом на червень оформили  у свою власність земельні ділянки лише 47.

У мутній водичці і рибу легше ловити

Як виявилось, процедура передачі земельної ділянки на якій розташований багатоквартирний будинок з прибудинковою територією з одного боку довготривала та кропітка, з іншого ж – чітко прописана та ясна.

Першочергово варто наголосити на тому, що понині більшість земель у місті перебувають у комунальній власності. І найцікавіше те, що передавались вони у комунальну власність, так би мовити, з покоління в покоління – від радянських часів до незалежності. Звісно, вони усі знаходились на утриманні міської ради, тож ЖЕКи, які мали б за ними доглядати, не надто переймались впорядкуванням документації, оскільки землі були комунальними. Однак, як тільки Україну накрила хвиля масового створення ОСББ, з’явилась купа нюансів із самими паперами, яких на комунальне майно не вимагалось ніколи. Ці проблеми виникають через те, що законодавчо не закріплені умови користування прибудинковими територіями, а також неможливо встановити їхні межі. Є проблеми і у взаєминах ОСББ із компаніями-монополістами, які надають комунальні послуги. Монополісти не укладають з об'єднаннями співвласників прямі договори на постачання послуг і ресурсів, а укладають індивідуальні контракти, які не відповідають затвердженим типовим договорам. Всередині самих ОСББ також не рідкісні випадки шахрайства та обману при нарахуванні платежів і внесків, які вносять мешканці такого будинку. Зокрема, декому зі столичних членів ОСББ у червні приходили рахунки на сплату послуг із… прибирання снігу.

 «Пташині права» ОСББ

Що ж до земельних ділянок, які після створення ОСББ відходять у користування мешканців, то аби ними розпоряджатись, членам об’єднання доведеться пройти не одне коло пекла і витратити не одну сотню гривень. Попри це вони так і лишаються господарювати ними на «пташиних правах», адже власність – спільна.

Ми вже писали про проблеми будинку № 9а на проспекті Волі в Луцьку, де мешканці нарікають, що будинок руйнується, а владі до цього байдуже. Нагадаємо також що перший поверх цього будинку вже давно пустує, оскільки мешканці не дали згоди бізнесменам зводити тут оздоровчий центр. Тож натомість вони отримали перемерзлі труби та сирість із грибком у квартирі. Заради того, аби не дати бізнесменам загарбати територію та доруйнувати будинок, мешканці створили ОСББ, щоб спільними силами боротись проти свавілля спритників.

Проте, зі створенням об’єднання співмешканців, вони зрозуміли, що зробили міській владі послугу. Адже утримання старого будинку часів польської забудови лягло на їхні плечі. Як наслідок – будинок продовжує руйнуватись, а у мешканців, серед яких інваліди та малозабезпечені, коштів на його ремонт немає. Разом із тим, утворивши ОСББ вони досі не можуть відчути себе господарями свого будинку та своєї території. Як виявилось – на землю, де стоїть їхній будинок, не знайшлось відповідної технічної документації. Мешканці не могли зрозуміти, чому у БТІ, ЖЕКу та Держархбудконтролі немає жодних документів, які б підтверджували, що за будинком закріплювалась окрема територія в той час, як він споруджувався у 30-50-х роках. Більше того, для них було незрозуміло, як за радянських часів могли комунальники допустити відсутність будь-яких документів.

Однак, саме в цьому й полягає колізія. Адже у ті часи не існувало відповідного законодавства, яке б урегульовувало подібні питання. Відповідь, як на диво, єдина – землі були суцільно комунальні, на які не потребувалось окремого відведення земельної ділянки під будівництво чого-небудь. Зокрема, як пояснив начальник відділу регулювання земельних відносин Луцької міської ради Олександр Половко, у ті часи міськвиконком виділяв ділянку площею кільканадцять гектарів для забудови одразу цілого мікрорайону чи кварталу. І вже по тому на ділянку накладався проект будівництва, де заздалегідь передбачалась територія під будинок, проїжджу частину, автопарковку, невеликі клумби та дитячі майданчики з лавками для відпочинку місцевих мешканців. Тож, за словами фахівця, у землевпорядників тоді просто не було часу на виготовлення подібної документації, та й відповідного законодавства, яке б передбачало обов’язкове відведення земельної ділянки під будівництво та обслуговування багатоквартирного будинку просто не було. Адже саме поняття «приватизація» в Україні з’явилось лише у 90-х роках, а відтоді, як відомо, земельне законодавство дуже змінилось.

За справу береться прокуратура

Попри те, що законодавство змінювалось, прокуратура взяла питання закріплення прибудинкових територій під свій контроль. Зокрема, ще у 2010 році у стражів закону з’явились підозри, що місцева влада щось недопрацьовує, тож громадськість потерпає від бездіяльності чиновників  у рамках земельного законодавства.

Таким чином, прокуратура пішла до Волинського окружного адмінсуду із позовом до Луцької міської ради, звинувачуючи орган місцевого самоврядування в бездіяльності. Зокрема, у 2008 році було прийнято рішення міської ради №561 «Про закріплення прибудинкових територій», яким закріплено за житловими будинками, що обслуговуються житлово-комунальними підприємствами №№ 1,2,3,5,6,7,11 ЖЕК №8 ЖБК та товариством «М.Ж.К», прибудинкові території з визначенням їх розмірів, проте без виготовлення містобудівної документації та винесення меж в натурі. Тож прокуратура обґрунтовувала свій позов тим, що цього так і не було зроблено, і це позбавляє мешканців можливості реалізації своїх прав на перевірку якості наданих комунальниками послуг. Однак найбільше прокуратуру турбувало те, що невиконання рішення призводить до самовільного захоплення земельних ділянок і самовільного будівництва.

Зокрема, прокуратура виносила міському голові подання щодо визначення розмірів прибудинкових територій із виготовленням містобудівної документації та винесенням меж у натурі. Однак, так нічого й не було зроблено. Прокуратуру в цьому підтримали й у Державній житлово-комунальній інспекції у Волинській області та навіть Держкомземі.

 І я – не я, і хата – не моя

Однак міська рада під час суду заявила, що земельну документацію визначення меж прибудинкових територій проводиться відповідно до проектів розподілу, які мають право виконувати тільки ліцензовані організації. Ще у 2010 році, коли йшли суди, ці послуги коштували близько 4000 гривень на один багатоповерховий будинок. Тож юристи мерії зіслались на те, що міська рада не може виконати це за бюджетний кошт, оскільки він і без того досить «куций». Таким чином, за приблизними підрахунками, це обійшлося б у 5,5 мільйона гривень. Однак, уже на сьогодні ця цифра може зрости удвічі, адже й ціни на послуги фірм, які воюють за монополію, також зросли. Суд, заслухавши усі «ЗА» та «ПРОТИ», вирішив задовольнити позов прокурора повністю і визнав протиправною бездіяльність Луцької міськради. Разом з тим, суд зобов’язав мерію винести на розгляд міськради для затвердження проект розподілу територій Луцька.

Суд міськраді не указ?

Однак, фактично міська рада досі не виконала постанову Волинського окружного адмінсуду. Більше того, зі зміною Земельного кодексу, вона переклала ці обов’язки на плечі самих же мешканців будинків. Однак, для того, аби отримати прибудинкову територію у власність, мешканцям було необхідно створити ОСББ. Будинкові комітети, які було модно створювати у 2000-х роках задля вирішення нагальних питань, для цього не підходили. Як результат такої безгосподарності – у житлових кварталах на території багатоповерхівок, немов гриби, виростали гаражі та кіоски.

Владі було ніколи дивитись, хто і де собі щось споруджує біля будинків чи прибудовує. Тож у Луцьку з’явилось досить багато несанкціонованих забудов. Здебільшого комунальники, якщо і виявляли їх, то йшли на окремі домовленості з недобросовісними власниками, ігноруючи порушення інтересів решти мешканців будинку. Таким чином, громадськість із надією стати остаточними і беззаперечними власниками свого будинку та території навколо нього почала зголошуватись на ідею створення ОСББ.

Однак, як виявилось, і це не гарантувало їм, що вони будуть користуватися землею в повному обсязі. Звісно, відповідно до статті 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Однак лише за рішенням міської влади.

Шерше ля фам або кому це вигідно

Такі ж сподівання мали і члени ОСББ «Волі, 9а», які, озброївшись рішенням адміністративного суду, пішли у міську раду просити видати їм земельну ділянку. Люди побоювались, що нахабні бізнесмени захоплять ласий шматок ділянки в самісінькому центрі міста, і вони навіть не матимуть можливості вийти до себе в двір, аби погуляти з дітьми біля будинку. Таким чином, вони попросили передати на баланс їхнього об’єднання земельну ділянку з прибудинковою територією. Разом із тим, вони звернулися до начальника ЖКП №3, на балансі якого перебував будинок, щоб  там підготували документи для передачі житлового будинку, зокрема: план земельної ділянки, відведеної під забудову та обслуговування даного житлового будинку, рішення про закріплення прибудинкової території за їхнім будинком, технічний паспорт будинку, схеми внутрішньобудинкових мереж водопостачання, опалення, газо- та електропостачання, проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення, інвентарну справу, акт прийняття будинку в експлуатацію та інші другорядні документи, необхідні для належного утримання будинку.

Проте як наслідок – ОСББ створили, але будинок із земельною ділянкою у власність членам об’єднання не передали, оскільки… багато документів загубилось. Тож мешканцям порадили виготовити їх власним коштом і тоді довести справу з передачею будинку до кінця. Їм лише ретельно роз’яснили, що прибудинкова територія закріплюється за будинком згідно з рішенням міськвиконкому після передачі будинку на баланс ОСББ після звернення до комісії.

Та люди досі не ймуть віри, що в БТІ немає якихось документів, адже будинок стоїть ще з 30-50-х років минулого століття, тож на нього мала існувати уся необхідна документація. Вони спробували через прокуратуру з’ясувати, де ж поділись папери. А якщо їх справді нема – тоді знайти винних. Разом з тим, варто зауважити, що маючи технічний паспорт будинку, ЖКП №3 намагалось видати акт прийому-передачі будинку на баланс ОСББ «Волі 9а» і підписати його з мешканцями. Та члени об’єднання, розуміючи, що будинок не може бути переданий без документації, відмовили їм і продовжили з’ясовувати, куди ж зникли папери.

Мешканці в один голос говорять, що для них виготовлення нової документації – непосильна справа, адже це – купа різноманітних довідок, які коштують кілька десятків тисяч гривень.

Дехто з мешканців здогадується, що виконавчі органи таким чином шукають додаткову можливість заробити на мешканцях міста, змушуючи їх повторно виготовляти документи. Окрім цього, неабияк наживаються і приватні архітектурні та земельні структури, які займаються виготовленням тієї ж таки технічної документації. Як виявилось, у Луцьку подібних фірм – понад три десятки.

Чужий на своїй землі

Зі схожою проблемою зіштовхнулись мешканці будинку на Київському майдані, які, створивши ОСББ, не могли відвоювати у сусідів територію, яка їм належала. Ті ж, своєю чергою, встановили гаражі на землі, яка по праву відносилась до прибудинкової території сусідів. Таким чином, і одні, і другі наполягали на тому, що мають законне право на цю землю, однак фактично жодних правовстановлюючих документів ні в кого не було. Тоді члени ОСББ зайнялись оформленням документів на земельну ділянку з прибудинковою територією, проте справи в них дещо затягнулись. Однак вирішити проблему з незаконно встановленими металевими гаражами допомогли комунальники, які, провівши рейд, постановили власникам упродовж місяця прибрати з території конструкції.

Водночас деяким столичним ОСББ пропонують брати землю в оренду на п'ять років, проте об'єднання у такому разі будуть вимушені платити високий податок на землю. Що ж до вартості оформлення документів, то у Києві вона становить 60-80 тис. грн, що, своєю чергою, призведе до збільшення тарифів на комунальні послуги для мешканців.

Повітряні замки ОСББ

Окрім цього, варто зауважити, що будинки, де діють об’єднання співвласників, юридично «висять в повітрі» і незаконно користуються своїми прибудинковими територіями, а, отже, у будь-який момент можуть їх втратити. Фактично – вони лишаються в комунальній власності, а обслуговують їх мешканці будинків за свій кошт. Разом з тим, фактично будь-хто може випросити у міськради цю землю в оренду і прибрати її до рук без згоди мешканців, встановивши там кіоски чи пивні намети.

Експерти відзначають, що такі прецеденти вже траплялися в Києві. Наприклад, 15 червня цьогоріч Господарський суд Києва за позовом прокуратури Голосіївського району зобов'язав ОСББ «Білий дім» звільнити прибудинкову територію у зв'язку з відсутністю правовстановлюючих документів на землю, залишивши за ОСББ лише ділянку землі під будинком. Вочевидь, ця ділянка перейде в користування якомусь спритнику.

У Луцьку також уже зафіксовані факти, коли члени ОСББ воювали за частину території біля будинку, яку підприємець захопив, не маючи на це жодних дозволів. Зокрема, власниця магазину «Мадот» на вулиці Кравчука зробила з торгового залу другий вхід на задній двір, який розташовувався поруч із під’їздом. Там Валентина Марчук (власниця крамниці) встановила пандус для підйому візків: мовляв, і мамам з дитячими колясками буде зручніше, та й інваліди матимуть доступ до магазину. Натомість жінка забула, що у будинку діє ОСББ, і саме в його членів треба питати дозволу.

Вони ж, своєю чергою, заявили, що підприємець самовільно захопила ділянку прибудинкової території і добудувала чорний вихід з магазину разом зі східцями і покатим спуском для підняття вантажних візків. Тож голова ОСББ «Гарант» поставила шлагбаум, аби завадити підприємцю вільно користуватись територією, яка йому не належить. І суд у цьому її підтримав.

Це ще раз підтверджує те, що і при створенні ОСББ ніхто не гарантує, що ви матимете повне право вільно користуватись територією біля будинку, адже отримати її у власність та стати господарями – дуже тяжко.

Як не втратити землю

Здавалося б, для виготовлення необхідної документації немає ніяких проблем. Проте у всій бюрократичній системі, яку після розвалу Союзу так і не вдалось вижити, є свій «копійчаний» інтерес. Той не дивно, що на сьогодні дуже мало ОСББ мають повний набір документів на свій будинок.

За інформацією фахівців земельного відділу, на сьогодні в Луцьку з понад сотні ОСББ менше 20 спромоглися підготувати технічну документацію на земельну ділянку під будинком разом із визначенням прибудинкової території. А у більшості ОСББ навіть не знають про своє право на землю та процедуру оформлення прибудинкових ділянок. Це і не дивно, адже єдиної загальнонаціональної процедури немає. Тай навіть ті норми закону, які існують нині, настільки туманні і не чітко виписані, що в більшості випадків це просто паралізує процес оформлення прибудинкових територій.

Для зведення багатоквартирних будинків у період із 1970-го по 1991 рік обов’язковим було: отримання рішення про виділення землі, відведення ділянки в натурі та виготовлення правовстановлюючих документів. Таким чином, можна говорити, що межі прибудинкових територій багатоквартирних будинків все таки були визначені в натурі. А так як при передачі землі цільове призначення ділянки не змінювалося, то необхідно виготовляти технічну документацію, а не проект відведення.

Як висновок: мешканці створюють ОСББ, не здогадуючись, що виконавчі органи мають при передачі будинку їм надати повний перелік документів і в результаті лиш заробляють на необізнаності своїх громадян.

В той же час, експерти, які на цьому «з’їли пуд солі» твердять: Не потрібно розробляти всю цю документацію, а тим більше – погоджувати її з санстанцією, природоохоронними органами тощо, якщо будинок стоїть вже більше двадцяти років! Адже коли будинок зводили, все вже було погоджено. При спорудженні будинку всі межі були визначені в натурі, якщо немає документації, то її втратили відповідні органи, а не ОСББ, бо ОСББ її ніколи не передавали.

То чому ОСББ змушують готувати документацію, яку по закону їм мали передати в обов’язковому порядку?